干货
中国人民银行咨询专家 韩复龄
出品|搜狐智库
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编辑|王晓旭
央行重提存量房贷利率调整再次引发市场关注。8月1日，中国人民银行、国家外汇管理局召开的2023年下半年工作会议提到“指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率”。7月14日，中国人民银行货币政策司司长邹澜表示，“按照市场化、法治化原则，我们支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或是新发放贷款置换原来的存量贷款”。
为何要调整存量房贷利率？怎么调合适？调整存量房贷利率有何影响？搜狐智库连线中国人民银行咨询专家韩复龄，就此进行解答。
房贷利率下调多少合适呢？韩复龄说，央行最近表示，房贷利率因城施策，精准实施差别化住房信贷政策，引导住房贷款和首付比例下行。存款利率主要由各家银行和贷款者协商，没有统一标准，主要是落实好金融十六条。
为什么要调整存量房贷利率？韩复龄表示，之前的政策主要是对新购买的住房进行贷款利率下调，但是政治局会议以后，没有再提“房住不炒”，大量的贷款沉淀在存量房里，所以下一步是对存量住房贷款下调，因为存量住房在各城市的数量、价格都有差异，所以只能由各家银行和客户协商，有序调整存量房贷利率。
韩复龄补充道，自2022年以来，五年期以上LPR上调了45个基点，存量房贷利率随着LPR下调的点数远远小于新购房房贷利率。“事实上前几年房贷利率都是五点几、四点几，现在新购房是三点几，利率倒挂。加上这几年理财收益下降，很多居民算完账，决定提前还款。”韩复龄说。
韩复龄表示，这两年很多居民提前还房贷，但是提前还款对银行影响很大，银行未来收益缩减。通过降低存量房贷利率有利于降低购房居民负担，也有利于提升居民消费意愿。“现在老百姓为什么没有钱消费？因为很多年轻人每个月的大头开支是还房贷。假如房贷利率下降，他们多出来的钱就可以用来消费。”
至于具体怎么调整，韩复龄说，存款利率只能按照市场化、法制化原则，由商业银行和借款人自主协商，变更合同约定。对银行来说，居民的住房贷款是长期优质资产，虽然贷款利率稍微下调，但是长期来看对银行来说，违约风险低，是比较稳定的资金流。通过存量房贷利率的调整，银行与贷款客户达成新协议，一方面降低了贷款方客户的利息负担，另外也可以维持银行住房贷款优质资产的延续性。
韩复龄表示，假如一次性扣款，居民提前还贷，对住房贷款客户现金流方面的压力也比较大。所以如果通过存量贷款利率的协商下调，对银行、客户来说一个双赢的事情。
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